Право на качественную квартиру защищают три закона:

  1. 214­ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»;
  2. 2300−1 «О защите прав потребителей»;
  3. Гражданский кодекс.

После того, как застройщик сообщает о завершении строительства дома, дольщики в семидневный период обязаны принять квартиры, если в договоре не указан другой срок.

Советы о приеме квартирыПриемка пройдет в два этапа:

  1. Сначала вы встречаетесь с застройщиком в офисе, чтобы сверить документы.
    • В первую очередь надо убедиться, что у застройщика есть документы, подтверждающих принятие дома госкомиссией.
    • Для регистрации права собственности на квартиру уже должны быть утверждены адрес дома, номер квартиры, общая площадь и площадь помещений, окончательная стоимость.
    • Скорее всего, акт с вами будет подписывать сотрудник застройщика на основании доверенности. Попросите показать вам эту доверенность. В ней проверьте, что срок действия доверенности еще не истёк, а в полномочиях указано что­-то вроде «право подписывать акты или ведомости».

  2. Потом вы вместе со всеми дольщиками идете осматривать квартиру. Если все устраивает — подписываете акт, и приемка завершена. Если не устраивает — составляете претензию, застройщик исправляется, и по новой.

Принимать квартиру у застройщика необходимо только в дневное время, когда лучше всего видны все аспекты отделки, инженерных системы и других конструкций недвижимости.

Если на момент приёмки квартиры в доме нет электричества или воды, процедуру подписания документа надо отложить. Если никак не удаётся перенести дату и системы проверить не удалось, в акте это обязательно надо отразить: причина — отсутствие технических возможностей.

Если застройщик не исправляет указанные недостатки, он обязан снизить цену квартиры на сумму, равную затратам на предстоящие ремонтные работы.

Если застройщик указал в ДДУ, что ответственности за недостатки в возведенном объекте не несет, все равно эти уточнения юридической силы не имеют, т. к. они противоречат законам РФ.

Какие документы брать на встречу с застройщиком

Квартиру принимают все дольщики, кто указан в ДДУ.

  1. Паспорт должен взять каждый дольщик, указанный в ДДУ.
  2. Оригинал договора долевого участия тоже нужен: по нему застройщик убедится, что у вас есть право на эту квартиру.
  3. Доверенность. Если не могут приехать все дольщики, указанные в ДДУ, то составляете доверенность на одного. Или же если принимает квартиру не сам дольщик, а, например, взрослые дочь/сын.

Иногда застройщик предлагает подписать акт голосования по выбору управляющей компании или даже договор с УК. Но делать это сейчас бессмысленно: вы пока не собственник, так что документы будут незаконными.

Как заполнить акт

Найденные дефекты фиксируются в дефектном акте (с двух сторон) и проверяются еще раз тщательным образом после их устранения. Когда согласие достигнуто, подписывается 2 экземпляра акта – один экземпляр для Вас, другой для Застройщика.

Их обязательно подписывает представитель застройщика. Это означает, что он согласен со списком недочётов.

Если застройщик позаботится заранее, то подготовит бланк акта со своими реквизитами. Нет — выдаст лист бумаги, напишете реквизиты от руки: название застройщика, имя директора.

На момент подписания акта дом должна принять государственная комиссия, а БТИ провести все нужные замеры. Акт входит в пакет документов, необходимых для регистрации права собственности в регистрационной палате. Он фактически утверждает переход от Застройщика к Собственнику всех обязанностей по содержанию недвижимости. Дальше ответственность за состояние и сохранность квартиры переходит к вам. Поэтому к заполнению документу нужно отнестись со всей серьезностью.

В акте указывается следующая информация:

  • дата и место составления;
  • ваши ФИО и паспортные данные, полные реквизиты Застройщика, обязательно печать организации;
  • описание объекта: адрес, метраж, состояние квартиры, удовлетворяющее заказчика;
  • подробный перечень претензий — дефектный акт — с указанием сроков исправления, после которого документ вступает в силу; или же пункт об отсутствии взаимных претензий сторон;
  • гарантийные обязательства Застройщика.

При каких недочетах не подписывать акт

  • Существенными называют недочеты, при которых невозможно жить в квартире: неработающая канализация, дыры в стенах и окнах, сломанные входные двери. Если в квартире есть хотя бы один существенный недочет, отказывайтесь подписывать акт. Список недочетов зафиксируйте в дефектном акте. После того, как застройщик их исправит, вы подписываете акт с фактической датой приемки.
  • Несущественные недочеты — те, которые не мешают жить в квартире: ямы и бугры в штукатурке, царапины по стеклу на окнах, неработающий доводчик на двери в подъезд. При таких недочетах вы подписываете дефектный акт и акт приёмки-­передачи. Если вы не подписали акт при несущественных недочетах, то через два месяца застройщик может со своей стороны составить односторонний акт. Если застройщик докажет, что вы намеренно уклоняетесь от приемки квартиры: знали о передаче квартиры, но не стали принимать, — он без вашего согласия передает вам квартиру.
  • Если вы подписали акт, но потом обнаружили недочеты, нестрашно. На дом есть гарантия 5 лет и 3 года на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции. Ваша задача — написать застройщику: перечислить недочеты, которые надо устранить, и дождаться их исправления.
  • Закон не относит конкретные недочеты к существенным или несущественным. Если вы не подписываете акт, обязательно запишите в дефектный акт, что отказываетесь принимать квартиру, потому что недочёт — существенный.

Что взять на приёмку

  1. Блокнот и ручка — чтобы проверять вентиляцию и записывать заметки по ходу приемки.
  2. На случай темноты берите фонарик.
  3. Лампочкой проверите цоколи, а электробритвой, напримре, — розетки.
  4. Мел понадобится, чтобы обводить недочеты.
  5. Попросите у знакомых лазерный дальномер, уровень и правИло, чтобы измерить площадь комнат и кривизну стен. Если нет таких приборов, то подойдут рулетка и отвес из нитки и болтика.
  6. Еще можно взять табуретку для оценки качества потолка и проводки.

Подъезд

По закону застройщик не обязан сдавать вам двор, а вот подъезд относится к совместному имуществу жителей. У вас будет доля в этом имуществе и вы вправе требовать, чтобы застройщик сдавал подъезд в готовом виде.

  • Несколько раз пооткрывайте входные двери и похлопайте ими. Хорошая дверь не кривая, без дырок, не скрипит, а ручки не болтаются и не ударяют в стену, когда дверь открыта. Если ручка бъётся об стену, значит Застройщик должен устрановить стопер.
  • В общем холле должны быть почтовые ящики.
  • Должен работать лифт. Если лифт есть, но не работает, застройщику не выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.
  • На этаже с квартирой есть электрощитовая со счетчиками на свет. В некоторых домах застройщик ставит на этаже и тепловой узел, если считает индивидуальное потребление тепла.
  • Снимите показания ваших счетчиков и запишите в акт.
  • Так вам будет что предъявить управляющей компании, если вас захотят обмануть.
  • Если квартира на последнем этаже, договоритесь, чтобы вам показали технический этаж. Это полезно, чтобы удостовериться, что крыша не течёт.
  • Если квартира на первом этаже, перед приёмкой договоритесь с застройщиком спуститься в подвал. Посмотрите, не текут ли трубы, всё ли сухо под ними, нет ли в подвале канализационного запаха.

Проверяем квартиру

Двери:

  • Пооткрывайте и позакрывайте несколько раз входную дверь в квартиру. Дверь не должна скрипеть.
  • В идеале замки исправные (попробуйте в деле все замки), ручка не заедает, глазок не болтается, а дверь легко открывается и не проседает.
  • Дверная коробка должна быть по размеру проема.
  • Оставьте дверь приоткрытой и понаблюдайте. Если дверь сама начинает закрываться или открываться, значит, ее криво установили относительно плоскости стены. Если такая проблема есть, дверь вместе с коробкой вынимают из проема и переустанавливают ровно.
  • Стяжка у порога должна быть ровной и не крошиться, а стыки стен и двери скреплены монтажной пеной.
  • Звукоизоляция. При закрытой двери негромкий разговор не должен четко прослушиваться;
  • Теплоизоляция. Для определения этого дефекта осмотрите уплотнительные прокладки, при постукивании дверной коробки слышен звук пустой коробки, в затруднительных случаях используйте специальный прибор для определения потерь тепла – тепловизор.
  • Хорошая герметизация между дверной коробкой и стеной, проверяется отсутствием сквозняков при закрытых дверях.
  • Не должно быть сколов вмятин на стенке дверей, тщательно осмотрите поверхность дверей.

Советы о приеме квартирыОкна:

  • Строители должны установить ручки и уплотнители. Ручки должны плотно и плавно ходить, не заедать. Уплотнители стоят на своих местах в пазах и не болтаются.
  • Стекла без царапин и трещин.
  • Створки окон свободно открываются и закрываются.
  • Посмотрите на качество заделки стыков с наружной стороны. Если с фасада строители оставили монтажную пену, не оштукатурили её или не закрыли специальными планками, то со временем она разрушится, откосы начнут сыреть, а из помещения будет происходить утечка тепла.
  • Количество камер стеклопакетов считается просто: поднесите к окну зажигалку — сколько отражений, столько камер.

Потолок:

  • Перекрытия в кирпичном доме строят из плит. На потолке в квартире эти плиты образуют стыки. Между плитами не должно быть перепадов по высоте, поэтому стыки заделывают раствором. Если перепады есть, застройщик должен выровнять перепад на стыке. Допустимый перепад составляет 2­3 мм.
  • Измерьте высоту потолков во всех помещениях. Если она меньше, чем в ДДУ, или меньше 2,5 метра — это существенный недочёт и повод для денежной компенсации.

Пол:

  • Стяжка на полу должна быть без трещин, перепадов, пустот и дыр. Походите по комнатам, послушайте, как звучит пол. Звук должен быть везде одинаковый. Идеально для звуковой проверки пола подходят дамские шпильки, но и мужские классические туфли тоже сойдут. Не надевайте на приемку мягкие кроссовки, а то ничего не услышите.
  • Между участками стяжки на полу и на стыке со стенами строители оставляют зазоры — деформационные швы. Дело в том, что при перепадах температур стяжка может немного расширяться и сжиматься. Чтобы два соседних участка стяжки не сдавили друг друга и не потрескались, между ними оставляют небольшое расстояние. Это не трещины и не недочет, их заделывать не нужно.

Советы о приеме квартирыСтены:

  • Если у вас по договору долевого участия застройщик обязуется оштукатурить стены, то знайте, что видов штукатурки три: простая, улучшенная или высококачественная. К каждой штукатурке — свои требования. Попробуйте перед приемкой выяснить у застройщика, какую штукатурку он использует, чтобы знать, за какие неровности можно предъявить. Эту информацию хранят в рабочей документации, в разделе «Архитектурные решения». В этом разделе есть ведомость отделки помещений. Если ваш застройщик умница, он не пошлет вас и покажет информацию, хотя и не обязан. Гипсовая штукатурка — более белая и гладкая, цементная — серая, иногда даже с коричневатым оттенком, более шершавая. Единственное место, где по СНиПам нельзя использовать гипсовую штукатурку, — это санузел, потому что гипс боится влажности. Перепроверьте, что в ванной комнате и туалете не использовали такую штукатурку.
  • Ваша задача на приемке — проверить, ровные ли стены. Для этого вам понадобится строительное правИло— это такая ровная планка, обычно алюминиевая, в длину от метра до трех. Правило вертикально прикладывают ребром к стене и ведут вдоль. Если стену оштукатурили ровно, то вы не увидите зазоров между стеной и правилом. Бугорки и ямки в штукатурке считают недочетами, если они выходят за пределы в СНиПе.
  • Еще стены должны быть вертикальными. Отклонения по вертикали проверяют уровнем, а если его нет, то хотя бы отвесом из нитки и гайки. В домах из кирпича величина отклонения от вертикали допускается до 5 мм. Если такое отклонение не исправить, жить это не помешает, но высокий шкаф возле такой стены будет выглядеть плохо. Если заделывать отклонение своими силами, то учтите, что на стену уйдет много стройматериалов, чтобы выровнять отклонение даже в 1 см.

Звонок, розетки, выключатели, цоколи:

  • Звонок, розетки и выключатели, если они есть по ДДУ, не должны вываливаться из монтажных коробок, нагреваться и искрить.
  • Чтобы проверить, работает ли розетка, используйте отвертку­тестер или электроприбор, который работает от сети.
  • Если застройщик установил цоколи под светильники, то повкручивайте лампочку — проверите, рабочие ли цоколи.
  • Проверьте наличие и работу электросчетчиков. Убедитесь, что они опломбированы, к ним есть доступ для снятия показаний. Снимите и запишите показания.

Канализация:

  • Возле стояков не должно быть луж и влажной стяжки.
  • Запорные краны должны быть в одной плоскости с трубами, открываться с силой и не разбалтываться.
  • Проверьте, установлены ли тройники в ванной и туалете. Водяные затворы (крышки) на них должны плотно закрываться, иначе от неприятных запахов не избавиться. Тройник объединяет сливные трубы от унитаза, раковины и ванны, чтобы слив шел не в один канал, а в три — так выходит быстрее. Его встраивают в широкую трубу общего слива, которая проходит по стояку. Если тройник установили правильно, к нему без труда подобраться при установке сливных труб от раковины, ванны и унитаза. По нормативам высота установки тройника от пола по нижней его части должна быть не более 5 см.
  • Проверьте на герметичность, отсутствие конденсата все трубы и проводку, с особым пристрастием — места соединений.
  • Также проконтролируйте работу смесителей и перекрывающих воду шаровых кранов.
  • Проверьте наличие и работу водяных счетчиков. Убедитесь, что они опломбированы, к ним есть доступ для снятия показаний. Снимите и запишите показания.

Раковины, ванна, унитаз:

  • На кухне и в ванной, унитаз, ванна должны быть устойчивы, без механических повреждений.
  • Проверьте правильный наклон ванны и раковин. Вода должна стекать к сливу, а не наоборот. (Часто ванную устанавливают неправильно.) Что бы это проверить, включите воду (если воды нет, то вылейте воду из бутылки, которую можно взять с собой) и посмотрите куда уходит вода, не остаются ли лужи в другом конце ванны.

Советы о приеме квартирыРадиаторы отопления:

  • Должны быть надежно закреплены на стенах. Посмотрите, чтобы все болты на креплениях были затянуты.
  • Проверьте уровнем, ровно ли повесили радиаторы. Расстояние радиаторов от стены, подоконника и пола должно быть соответственно: 25 мм, 50 мм, 60 мм.
  • Если температуру на радиаторах можно регулировать, то застройщик заранее установит регуляторы или выдаст их при передаче ключей.
  • Приспособление для регулирования подачи теплоносителя в систему: на концевых отводах радиаторов отопления должны быть специальные краны для стравливания скопившегося в радиаторах воздуха при запуске отопления.

Вентиляция:

  • Откройте окна и двери и проверяйте вытяжку. Возьмите тонкий лист бумаги и приложите его к вентиляционному отверстию. Если прилипает, значит, все хорошо. Если падает — с вытяжкой проблема.

Квадратура:

  • Перед приемкой возьмите ДДУ и сделайте крупную копию плана квартиры. Посмотрите заранее, все ли помещения в квартире прямоугольные или есть неправильной формы. Длину и ширину помещений измеряют вдоль стен на уровне пола. Не считают площадь дверных проемов и арок, если их ширина меньше двух метров, а ниш — если они ниже 1,8 метра.

Что потом

Если вы подписали акт приёма­передачи квариты, застройщик тут же обязан выдать все ключи. Дальше идёт официальная регистрация собственности.

Как исправляют недочеты

Закон обязывает застройщика устранить недочеты «в разумный срок», но нигде не сказано, что такое этот срок. Возможно, какие­то недочёты вам проще устранить самим, чем ждать застройщика. Пользуйтесь здравым смыслом.

По опыту, если приличный застройщик одновременно сдал 150 квартир, дольщики получают исправления за 3–4 недели.

Если вы еще не подписали акты приёмки­передачи, то и ключи не получили. Чтобы исправить недочеты, застройщик сам договорится с подрядчиками, те возьмут у него ключи от вашей квартиры и исправят недочеты. После этого застройщик пригласит вас на повторную приемку.

Если вы уже подписали акты приёмки­передачи, забрали ключи, но дефектный акт с застройщиком таки составили, то ждите звонка от застройщика. С вами согласуют время, когда строители придут исправлять недочеты. Ключи только у вас, только вы сможете открыть квартиру строителям. Не отдавайте застройщику экземпляр ключей для устранения недочетов, а приезжайте в квартиру сами.

Если застройщик не подписывает акт или не указывает сроки устранения недостатков

Для того, чтобы застройщик не смог составить односторонний акт передачи квартиры, дольщику следует:

  1. На объекте составить акт осмотра и забрать его с собой, если представитель застройщика отказывается подписывать документ;
  2. Написать заявление­претензию (в свободном формате) на имя руководителя отдела, занимающегося этим объектом;
  3. В данном заявлении необходимо указать:
    • Советы о приеме квартирыФИО;
    • адрес построенного объекта;
    • номер ДДУ, обстоятельства и время осмотра квартиры;
    • ссылку на акт осмотра (в котором перечислены все выявленные недостатки);
    • дату, до которой застройщик обязан устранить выявленные недостатки (закон «О защите прав потребителей» предполагает на это не более 45 дней);
    • свое намерение после исправления недочетов прибыть на повторный осмотр;
    • свое обязательство подписать акт приемки­передачи квартиры после устранения недостатков или право подать исковое заявление в суд, если они не будут устранены;
    • свои контакты.
  4. Сделать два экземпляра документов (акта осмотра и заявления­претензии). Один экземпляр отправить по почте застройщику с уведомлением о вручении и описью вложения. Второй экземпляр с печатью почтового отделения и описью вложения оставить у себя.

При таких условиях застройщик уже не сможет составить односторонний акт передачи квартиры, поскольку дольщик будет иметь доказательства об уведомлении строительной компании о выявленных недостатках.


Возврат к списку

Ипотечный калькулятор Проверьте своего риэлтора альфа, агентство недвижимости