Какие операции с недвижимостью относятся к разряду наиболее рискованных?
Приведем ряд примеров, которые помогут вам предупредить возможные неудачи при покупке квартиры.

Недвижимость, полученная по наследству. Какие риски?

Продажа квартиры, полученной по наследству, втайне от остальных наследников может привести к ряду проблем. Кстати, такой подвох может случиться даже при отсутствии плохих намерений продавца: на самом деле порой не так легко учесть всех наследников, в числе которых могут быть и родственники, живущие за границей, и внебрачные дети.

В дальнейшем эти лица могут оспаривать сделку по продаже недвижимости, поскольку срок для заявления прав на наследство начинается для них со дня, когда получены сведения о смерти наследодателя.

Если вы собираетесь приобрести квартиру, полученную продавцом по наследству, то лучше и безопаснее обратиться к помощи опытных риэлторов — профессионалов в этой области.

Ведь самому сложно будет разобраться в путаных родственно-наследственных связях, а специалисты применяют отработанные способы, выясняют возможных наследников по домовой книге и др.

Платить или не платить налоги?

Риски несоответствия цены реальной или указанной в договоре

Сделки с недвижимостью являются предметом налогообложения, а платить налоги получалели дохода от продажи недвижимого имущества не хотят. Поэтому часто в договоре продавец требует указать цену 1 млн. рублей (= налоговый вычет, который не нужно ничем подтверждать).

В договоре 1 млн., а по факту может быть и 3 млн. Причем 2 млн. передается зачастую без каких-либо расписок и дополнительного оформления. Что произойдет, если сделка будет расторгнута? Покупателю вернут всего 1 млн.

Осторожно! Дети!

Опасайтесь нарушения прав несовершеннолетних

Если на момент сделки в квартире проживает несовершенолетний ребенок, то все сделки купли-продажи должны проводиться только с разрешения опекунского совета.

Бывают случаи невыполнения этих требований и нарушение условий проведения сделки, прописанных в разрешении опекунского совета. Такие сделки могут быть признаны недействительными в случае подачи иска опекунского совета или любого другого лица.

Пример № 1: В разрешении опекунского совета при проведении сделки обязательным условием было указано оформление части квартиры в новостройке на несовершеннолетнего. Для выполнения вынесенного решения в опекунский совет должны были предоставить ксерокопии договора купли-продажи квартиры на несовершеннолетнего.

Однако по какой-то причине данный пункт не выполнили и при продаже квартиры уже другим лицом появилась необходимость получения согласия опекунского совета. И здесь специалист управления вспомнила, что ей так и не предоставили ксерокопию договора купли-продажи доли недвижимости на несовершеннолетнего. Когда отыскали бывших продавцов квартиры, выяснилось, что решение опекунского совета не выполнили, нарушив права несовершеннолетнего. Безусловно, в подобных случаях сделка признается недействительной и по решению суда возвращается вспять.

Пример № 2: В процессе приватизации в начале 90-х годов бывали случаи нарушения прав несовершеннолетних, которые прописаны в квартире, но в ходе приватизации не были включены в списки собственников. Отметим, что такие действия влекут за собой признание недействительности сделок, совершаемых с квартирой. Клиентам в этих случаях мы рекомендуем признавать приватизацию недействительной и переоформлять договор уже с учётом прав несовершеннолетних. Будьте внимательны!

Материнский капитал

Новые риски на рынке недвижимости!

Сделки с недвижимостью, в которых был использован материнский капитал в качестве оплаты за приобретаемое жилье, несут в себе дополнительные риски. При совершении подобных сделок с использованием материнского сертификата закон обязывает выделить доли в приобретаемой недвижимости всем членам семьи.

При выдаче сертификата на материнский капитал пенсионный фонд требует обязательство, заверенное нотариусом. Однако, контроль над соблюдением этого обязательства не проводится ни органами опеки и попечительства, ни самим пенсионным фондом.

Порой граждане просто забывают выделить доли в квартире всем членам семьи, подвергая риску, в первую очередь, себя, поскольку существует практика проверок Прокуратурой использования средств материнского капитала.

Если все же «забывчивые» граждане успели по длинной цепочке продаж передать свою квартиру другому лицу, то этот покупатель может столкнуться с рядом проблем.

К сожалению, при несоблюдении требований по оформлению долей на всех членов семьи, последствия для покупателя окажутся не самыми лучшими.

Исход, как правило такой: все лица, участвовавшие в сделке возвращаются в прежнее положение, в котором были до сделки. Т. е. продавец, купивший квартиру с использованием материнского капитала и не выполнивший обязательное условие о долях, обязан вернуть покупателю деньги, а покупатель продавцу — его недвижимость. В подобной ситуации, одной из самых неприятных последствий для покупателя может стать вложение денег на ремонт квартиры, которую приходится возвращать.

Снизить риск подобного исхода при совершении сделки с недвижимостью закон не может — не предусмотрен механизм. Но каждый человек, желающий приобрести недвижимость, может обратиться к профессионалу для сопровождения сделки и проведения глубокой юридической экспертизы документов.

Квартиры в ипотеке у банка!

Можно ли их купить без рисков?

Сделки по покупке этих квартир изначально рисковые. Без профессиональной помощи не следует покупать такие квартиры. Деньги покупателя отправляются на погашение банковского кредита и не вернутся, если продавец передумал продавать квартиру.

Передумать он имеет право. А вам придется после судебных процессов, возвращать свои средства по несколько тысяч в месяц, непонятно в течение какого срока. Заставить продать квартиру вам на основании договора об авансе не удастся.

Даже если продавец не передумал продавать, может возникнуть такая ситуация: он задолжал не только банку, где заложена квартира, но и другим организациям. Как только вы снимите обременение банка, на квартиру могут быть наложены и другие взыскания, которые ждали своей очереди, а вы о них не знали. Для выкупа квартиры придется погасить и их.

Часто те, кто продает квартиры, купленные в ипотеку, имеют дополнительные финансовые проблемы. Не можете их проверить? Лучше обратиться к профессионалам!


Рекомендуем к прочтению:

Возврат к списку

Ипотечный калькулятор Проверьте своего риэлтора альфа, агентство недвижимости