Исследование рынка земельных участков

Исследование рынка земельных участков под дачное строительство

Челябинская область, 2016 год

Интерес к загородному рынку недвижимости в челябинском регионе стабильно рос в течение четырех лет до 2014 года. И, если исключить кризис начавшийся в 2014 году, когда все сегменты недвижимости к 2016 году упали в цене на 10-15% и рынок затормозился, то в перспективе земельные участки под коттеджное и дачное строительство будут одним из стабильно растущих видов вложений.

Частные инвесторы уходят из города за его пределы по вполне понятным причинам: стоимость на жилую недвижимость на порядок выше стоимости земельных участков, а потребительский спрос на загородную недвижимость, как и покупательская возможность, неуклонно возрастали.

За кризис 2008-2009 года рынок земельных участков под строительство индивидуальных домов пострадал гораздо меньше других сегментов недвижимости, скорее наблюдалась стагнация этого рынка: продавцы перестали активно продавать, так как не желали снижаться в цене, а покупатели покупать земли под строительство. Примерно то же происходит и сейчас. И, тем не менее, интерес и инвесторов, и потребителей начинает возвращаться к земельным участкам. Особенно в летний период!

Факторы, влияющие на стоимость земельных участков

1. Юридический статус земли

Первый и главный вопрос, решение которого тормозит всех инвесторов, как на розничном, так и на оптовом рынке. Например, земля оформленная в собственность будет минимум в 2 раза дороже, чем аренда под строительство дома с последующим оформлением собственности на землю.

Рынок земельных участков находящихся в собственности на сегодняшний день можно разделить на несколько категорий:

— земли сельскохозяйственного назначения

Особенности: продаются в га, по 5,10.20 га, стоимость варьируется от 200 до 1 500 руб. за сотку ( 20-150 тыс. руб. за га), паи, стоимость зависит от межевания участков и выделения пая в натуре.

— земли сельскохозяйственного назначения под дачное строительство

Особенности: продаются по 10-15 соток, стоимость варьируется от 10 до 50 тыс. руб. за сотку, обычно размежеванные участки, часто без инженерных коммуникаций, дорог. В перспективе дачный поселок.

— земли поселений

Особенности: продаются в имеющихся населенных пунктах, стоимость варьируется от 30 до 150 тыс. руб. за сотку, участки размежеванные, в наличии инженерные коммуникации, газ, электричество, дороги, возможны постройки на участке. Цена зависит от популярности населенного пункта и близости г. Челябинска или курортной зоны.

Наличие дома на участке в дает некую гарантию юридической чистоты загородного объекта, и частному лицу менее рискованно инвестировать в загородный объект недвижимости с домом, что тоже повышает стоимость.

2. Местоположение участка

Критерии, которые можно отметить, как влияющие на ликвидность земельного участка :

1. удаленность от города, для потребителей желающих проживать на земле, а работать в городе,

2. близость к курортным зонам, береговой линии водоемов для потребителей, интересующихся местом для загородного отдыха.

Разбег стоимости земли в зависимости от этих факторов может варьироваться в диапазоне от 30 до 100 тыс. за сотку, особое влияние оказывает престижность места.

Наибольший интерес для потенциальных покупателей представляют живописные экологически чистые места с хорошими дорогами. Существенно повышает цену земельного участка и наличие поблизости большой воды, даже в пределах одного и того же поселка. Так, сотка участка, расположенного непосредственно на берегу водоема оказывается примерно в два раза дороже расположенной внутри поселка. Лес на участке тоже повышает цену земельного надела, правда не так сильно- лишь на 20-25% Существенно влияет на цену и местоположение участка по отношению к основному въезду в поселок и к главным дорогам в округе. Участок, купленный при въезде или по соседству с сельской застройкой, или рядом с дорогой может быть в 2-2,5 раза дешевле аналогичного по площади, но расположенного более удачно.

3. Статус поселения, скорость застройки

Исследования, говорят о том, что наибольшей популярностью среди покупателей за городом пользуются коттеджи (72% опрошенных). Покупателей, которые хотели бы приобрести земельный участок без подряда для самостоятельного строительства дома, намного меньше — 19% опрошенных.

Поэтому продавцы загородной недвижимости и предлагают участки либо с домом, либо с обязательством воспользоваться услугами девелоперов, у которых все готово к исполнению заказа.

Причина спроса на земельный участок без подряда, состоит в оценке покупателями затрат на строительство загородных объектов, а также в ограниченности накопленных за последние лет пять средств.

Есть и иная точка зрения: нерационально приобретать земельный участок в поселках, где разрешено экономить на подрядных услугах девелоперов.

Заставить собственника быстро застроить свой участок внутри поселка очень сложно. Поэтому покупатели будут вынуждены мириться с неопределенностью срока создания комфортной среды обитания, не говоря уже о пестром внешнем виде окружающих домов.

Если раскладывать цену загородного жилого объекта на составляющие, то цена самой земли, по оценкам экспертов, составит примерно 25-30%, еще 25% цены — это так называемые техусловия (подключение к коммуникациям), примерно 45-50% цены приходятся на сам оборудованный коммуникациями дом (отделка которого обойдется, чуть ли не в такую же сумму). Иными словами, покупая землю без подряда, можно сэкономить половину суммы.

Как на текущий уровень, так и на потенциальный рост цены влияют высокая степень завершенности строительства поселка, наличие рядом выстроенных поселков или досуговых центров.

Доводы в пользу покупки участка в поселке с инвестиционным контрактом: несмотря на то, что приобретение загородного дома через оплату инвестиционного контракта обойдется на треть дороже покупки участка земли без подряда, централизованная застройка фактически гарантирует четкий срок окончания работ по формированию облика поселка.

В случае покупки аналогичного по параметрам участка земли с подрядом покупатель может сэкономить на строительных работах 15% по сравнению с затратами на инвестконтракт. Повышенную стоимость инвестконтракта обычно объясняют созданием комфортных условий и общей эстетики окружающей жилой среды. Всего этого не стоит ожидать, если купить просто землю с подведенными коммуникациями. Экономя на финансовых затратах, покупатель-строитель должен быть готов к тому, что фактически превратится в управляющего строительством, что съест немало его времени и нервов.

4. Подведение инженерных коммуникаций

Наличие необходимых инженерных коммуникаций минимум: дороги и электричество — необходимое условие для продажи земли в розницу. Удорожание объектов происходит в пропорции от 5 000-10 000 руб. до 15 000- 20 000 руб. за сотку, так как шансы продать в розницу под строительство участки без подъездных путей и электричества минимальны.

5. Реклама

Реклама также значительно увеличивает цену сотки того или иного поселка.

Если ориентироваться на рекламируемые поселки, то, как минимум, треть из них — это фактически предварительная продажа на уровне рекламы концепции [будущего поселка]. Иными словами, под предложением подразумевается кусок земли в поле с обещанием выстроить «изумрудный город» для миллионеров.

Так широко были разрекламированы поселки «Еланчик» (оз. Еланчик, п. Сарафаново), «Видово» (оз. Чебаркуль, п. Малково), «Синее озеро» (оз.Сунукуль, д.Непряхино).

6. Критерии естественного выбора

Предложение на земельные участки очень разнородно и по качеству, и по структуре. Надежность и эффективность вложений в участки земли на ранней стадии ее освоения прогнозировать очень сложно. Приходится учитывать множество факторов и динамику их развития.

Итак, по каким параметрам в первую очередь будут выбирать землю для наиболее эффективного инвестирования личных средств. На первом месте — полноценный пакет документов на земельное владение. Далее профессионалы в равной степени учли бы два критерия: направление и удаленность от города, а так же уникальное природное окружение (лес, вода), и площадь участка, количество домов в поселке. Наконец, последним в списке стало наличие коммуникаций, требование застройщика купить подряд. Последнее место этого важнейшего условия инвестирования объясняется очень просто: из перечисленных параметров это единственный, подлежащий изменению.

Возврат к списку

Ипотечный калькулятор Проверьте своего риэлтора альфа, агентство недвижимости